Seeking Alpha, 미국배당귀족주 REIT 리얼티인컴 전망 분석글

주식광풍이 불고 있는 지금, 너도 나도 주식 이야기에 빠져있다.

국내주식하면 동학개미 미국주식하면 서학개미.

흡사 2017년 말 비트코인 광풍 때와 같다

 

아예 관심 없다가도 주위에서 너도 나도 주식으로 돈 벌었다하면 괜히 나만 재테크 모르는 바보 같고

뒤쳐지는 것 같아서 이런 생각이 든다. 

"나도 해볼까?"

 

나는 이런 현상 전부터 주식에 관심을 가져왔지만 나또한 주식 경력이 길지 않고 뛰어난 투자자가 아니라서

어찌해야할지 잘 모르겠다. 충분히 살만한 기업이 보여도 너무 광풍이라 선뜻 매수하기 무섭다. 

 

어찌되었던 나는 주식투자를 미국배당주에 투자하며 처음 접했고

미국 배당주로는 우리에게도 친숙한 리얼티인컴(O)에 대해 좋은 포스팅이 있어서 기록 & 공유하고자 한다.

 

먼저 리얼티인컴은 REIT 투자를 하는 회사이다. 

REIT란 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산 공동구매해서

임차인을 구하고 여기서 발생하는 수익금을 투자자들에게 돌려주는 것이라고 생각하면 된다. 

 

이런 REIT의 장점으로는 보통 배당률이 좋다. 

(의무적으로 그래야 하기도 한다.)

 

 

 

리얼티인컴은 현재 종가로 배당률이 약 4.6%니까 은행 적금 이자의 두배는 준다.

게다가 월배당이라는 장점을 갖고 있어 배당 받는 족족 리얼티인컴 다시 사는 재투자 방식을 이용하면

만기 때 1번, 이자를 지급하는 은행보다는 여러모로 낫다고 할 수 있다.

 

 

리얼티인컴은 주주들에게 지급하는 배당금을 20년 넘게 지속하며 꾸준히 배당금을 올려온 

배당귀족주에 해당한다. 그래서 그런지 리얼티인컴을 검색해보면 많이도 나온다. 

 

 

 

하지만 리얼티인컴 주가는 코로나 이전 대비 많이 회복하지 못한 상태인데

언택트 주식이 인기를 끌고 있어 부동산과 같이 컨택트 관련주가 상대적으로 덜 주목 받는 것도 있겠지만

 

 

Seeking Alpha라는 사이트에서 다음과 같은 리서치가 있다.

이 리서치가 리얼티인컴의 주가를 설명할 수 있다고 본다.

https://seekingalpha.com/article/4392092-realty-incomes-time-in-sun-ended?_gl=1*i66njc*_ga*OTYxMjcxNDIyLjE2MDY5OTc0MTQ.

 

 

리얼티인컴의 그리 밝지 못한 미래를 담은 글인데

글을 쓴 사람은 Follower 수를 봐서는 많이 유명한 것 같다. 

읽어보면 비약적인 말도 없고 수긍 가는 부분이 많다. 리얼티인컴 주주라면 충분히 읽어볼만하다. 

 

 

간단히 요약하면 리얼티인컴은 과거부터 현재까지 돈을 잘 벌고 재무적으로 튼튼한 회사인 것은 분명하지만 

여러 악재가 있고 투자할 돈이 있다면 리얼티인컴은 투자하지 않을 것이라는 이야기

 

 

 

 

 

그가 그렇게 분석하는 이유는 다음과 같다. 

 

1. 시장 적응 실패

- cap rate(부동산가치대비 순이익률) 감소

- 임차인의 임대기간 단축

- 투자등급의 세입자 비율 감소

  (이 부분은 무슨 말인지 정확히 모르지만 리얼티인컴의 부동산에 입주한 기업의 투자 등급이 낮아졌다는 것으로 이해함, 잠재적으로 부실한 세입자들이 들어왔다는 이야기?)

- 최근 취득하는 부동산의 97%가 여전히 리테일쪽 (편의점, 약국, 극장 등) 

(다른 REIT 회사들은 리테일쪽이 전망이 어두우니 미리미리 산업용, 오피스쪽 부동산으로 눈길을 돌렸다고 함)

 

 

2. 리테일쪽 산업의 어두운 전망

 

 

3. 낮은 순익 (앞으로 낮아질 여지가 많은)

부동산 투자로 투자금 대비 8%의 수익을 내고 6%의 비용(빚 이자 or 투자자에게 환원)을 지불하면

2%가 순익이다. 리얼티인컴은 과거 8%의 cap rate에서 6%로 줄었다고 하지만 이제는 4%의 비용을 내기 때문에

결국 순이익 2%는 그대로 유지된다고 하지만 결국 제일 중요한 것은 cap rate가 갈수록 줄어드는 추세라는 점을 든다.

 

글쓴이 양키형님의 결론,

리테일 관련 사업자 임대를 주력으로 하고 있는 리얼티인컴은 코로나 직격탄을 맞은 상황에서도

임대료 수취도 잘하고 주주들에게 줄 배당금까지 높여오며 상당히 선방해왔다.

 

배당귀족이라는 명성을 지키기 위해 조금이라도 계속 배당금을 높이려고 하겠지만 

앞으로도 그조차 만만치는 않을 듯

 

극장은 앞으로 언제갈지도 모르고 약까지 배송하겠다는 아마존 앞에

리테일 주력인 리얼티인컴의 선방은 언제까지 이어질지 미지수인 상황 

 

 

 

 

++ 추가로 그의 리서치를 보고 10년 동안 갖고 있던 리얼티인컴을 전량매도했다는 사람도 있다.

그만큼 그의 주장을 설득력 있어 보인다. 

 

 

재밌는 건, 댓글을 보면 사람들이 그럼 리얼티인컴말고 다른 리츠 어떻냐고 물어보면 잘 이야기해준다.

 

 

사람들이 리얼티인컴이랑 비교하며 주로 물어보는 리츠는 

1) GOOD - Gladstone Commercial Corporation

 

 

2) STOR - STORE Capital Corporation

 

그의 대답은 둘 다 괜찮은 리츠라고 말한다.

(당장 사라는 것은 아니라 리얼티인컴에 비해서는)

 

 

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