아파트 분양권이란? 전매, 양도소득세, 주택수 포함 정리

분양권이란 청약 통장을 사용해 주택을 청약 받아 준공된 후 해당 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

이 분양권은 입주하기 전에 사고 팔 수가 있는데 이를 분양권 전매라고 합니다.

 

분양권 프리미엄이란?

분양권을 사고 파는 과정에서 등장하는 개념이 프리미엄입니다.

출처:옥스포드 사전

 

분양권 프리미엄이란 건설사에서 분양한 가격에 더 얹어서 거래되는 웃돈을 의미합니다.

예를 들어 청약 당첨자가 분양 받은 가격이 3억일 때 당첨자가 4억에 판다면, 프리미엄이 1억입니다.

분양권 매물을 보면 프리미엄(Premium)은 앞글자 P를 이용해 표현합니다. 

프리미엄이 1100만원인 분양권

 

반대로 당첨자가 세금관련 이슈나 사정이 생겨 분양받은 가격(3억)보다 싸게 팔면 이를 마이너스피, 마피라고 부르고 분양 받은 가격 그대로 팔면 무피(없을 무)라고 부릅니다.

 

분양권 매수에 필요한 금액?

분양권을 매수할 때, 프리미엄은 그저 당첨자에게 건네는 웃돈이고 추가로 확장비와 옵션비가 포함될 수 있습니다.

예를 들면 3억짜리 분양권의 계약금은 3000만원이고 프리미엄 1억인 상태에서 확장비, 옵션비가 각각 3천씩 총 6천만원을 당첨자가 납부했다면 매입할 때 필요한 돈은 다음과 같습니다.

항목
계약금	3천만원
프리미엄	1억
확장비, 옵션비	6천만원
총액	1억9천

 

총 1억9천의 현금이 준비되어 있어야 매수할 수 있게 되며 기존 중도금 대출은 승계 받습니다.

하지만 분양권은 돈이 있다고 해서 항상 살 수 있는 것이 아니라 '전매 제한'이 걸려 있을 수 있습니다.

한마디로 분양 받고 입주/등기 전까지 혹은 6개월에서 1년 반 사이에 사고 팔지 못하도록 제한하는 정책인데요.

비규제지역에서는 이런 전매 제한 & 재당첨 제한이 없습니다.

 

 

아파트 분영권 주택수 합산여부?

다음은 아파트 분양권이 주택수에 합산이 되느냐입니다. (오피스텔 분양권은 합산되지 않습니다.)

이 기준이 까다롭고 복잡한데요. 다음과 같은 기준으로 분양권에 대한 주택수 포함여부를 결정합니다. 

취득세	2020년 8월 12일 이후
양도세	2021년 1월 1일 이후

 

위 표는 취득세를 부과할 때는 2020년 8월 12일 이후를 기준으로 주택수에 합산하고 양도세를 부과할 때는 2021년 1월 1일 이후를 기준으로 합산한다는 것입니다.

따라서 분양권을 2020년 8월 12일 이전에 취득하고 매도하는 경우에는 주택으로 보지 않아왔지만 올해부터는 취득/양도할 경우 모두 분양권을 주택으로 계산합니다.

취득시기는 매수자 입장에서는 잔금청산일(당첨자에게 지급할 잔금을 모두 준 날)이 주택 취득시기로 계산됩니다. 

(청약 당첨자는 당첨자 발표일이 취득일입니다.)

 

아파트 분양권 양도소득세 비과세 요건?

21년 이전에는 분양권을 주택으로 보지 않았지만 이후에는 분양권을 주택으로 보기 때문에 현재 시행중인 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

기존 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건은

종전 주택을 2년이상 보유 + 2년 거주(규제지역) 이후 1년 이상이 지난 뒤 2번째 주택을 취득하고

3년 이내에 1번 주택을 매도할 때 비과세가 되는 것입니다.

 

여기서 1,2번 주택 취득 이후 1번 주택을 팔아야 되는 시기가 다를 수 있습니다. 특히 규제지역에서는 2번째 주택으로 전입해야하는 요건이 까다로운 조건 같습니다.

2018.09.14 이후 조정대상지역인 경우 2년내 기존 주택 매도,
2019.12.17 이후 조정대상지역인 경우 1년내 기존 주택 매도 + 1년내 2번째 주택에 전입

 

하지만 2번째 주택이 분양권일 경우, 나름의 혜택을 누릴 수도 있습니다.

바로 종전 주택을 3년 이후에 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것인데요. 

그 조건은 분양권으로 취득한 주택이 준공되고 2년 이내에 모든 세대원이 이사하여 1년이상 거주하면 3년이 지나서 종전 주택을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (종전 주택 비과세 요건 충족시)

 

끝으로

수도권은 물론이고 지방 광역시까지 분양권 프리미엄이 엄청납니다.

높은 프리미엄 + 분양가10%의 계약금을 현금으로 가지고 있어야 한다는 압박에서 분양권 투자의 진입장벽이 한층 높아진 것 같습니다.

 

개인적으로 앞으로 집값은 당분간 계속 오를 것 같아 보입니다. 

 

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