[경매] 서평택 임장 기록

첫 이야기는 2021.04.12 수원지방법원 평택지원에서 진행되었던 2020타경44665 임장, 패찰 기록

 

올초부터 경매 유튜브를 하나씩 보다가 제대로 공부를 해야겠다고 마음 먹었던 3월중순.

유료 인터넷 강의를 수강했다.

 

총 15강의 강의를 하루에 하나씩 듣다보니 2주일만에 끝이 났고 

마치고 나니 이런 생각이 들었다.

조금은 알 것 같지만 직접 해보지 않고서는 결코 알 수 없다.

 

 

내가 들었던 것은 비록 초급 강의였지만 

아무런 문제는 없되 수익은 발생할 수 있는 물건을 접근하면 충분히 경매에 도전해볼 수 있을 것이라 생각했다.

그렇게 경매 물건을 검색했다.

물건 검색하는 것이 생각보다 재밌었지만 나름 추려내보니 후보군은 두개였다.

2020타경44399

2020타경44665

 

그중에서도 경쟁이 덜할 것 같다고 생각한 2020타경44665에 입찰해보기로 결심했다.

 

 

1.입지, 시세파악

물건을 고르고 나서 입지와 정확한 시세를 파악해보려고 노력했다.

이 과정에서 알게 된 것은 평택이 내가 살고 있는 서울로부터 얼마나 멀었는지와

매스컴에서 연일 부동산 가격 폭등을 이야기해서 전국 부동산이 상승했을 것이라 생각했는데

서평택은 그와 반대로 가격이 소폭하락했다는 점이었다.

 

그래도 최근 6분기 거래들을 보면 실거래가가 다시 상승세로 접어들고 있었고

평택항 개발과 더불어 단지 바로 앞 쪽에 산업단지가 위치해있어 고정적인 수요를 뒷받침하고 있다는 점에서 

나같은 초보가 충분히 투자해볼만한 물건이라고 판단했다.

 

이후 손품을 팔며 시세파악을 했던 사이트들은 다음과 같다.

1.네이버부동산

2.경기도 부동산포털

3.KB부동산

4.호갱노노

+5.동일단지 과거 낙찰가격

 

이후 엑셀에 하나씩 정리해보았다.

 

동일단지의 과거 낙찰가격은 당시 시세와 지금 시세가 다르다고 판단하여 크게 상관하지 않았고 

거래가 이루어졌던 실거래가 위주로 파악했다. 

분명 과거에 비해 소폭 상승한 것은 맞지만 그렇게 뚜렷한 상승세라고 말할 수 없었고

네이버에서는 1.5억을 올려두었지만 이는 철저히 호가라고 생각했다. 

물론 앞으로 이 가격에 계속 팔린다면야 시세가 되겠지만 아직까지는 무턱대고 1.5억이라고 판단할 수는 없다고 생각했다. 

 

결론적으로 데이터를 정리해보니 내가 정한 적정가격은 1.4억이었다.

 

2.임장

물건을 정하고 온라인 시세분석, 오프라인 시세분석(임장) 순으로 진행하려고 했으나

사실 온라인 시세분석을 하고 나니 이런 생각이 들었다.

 

굳이 평택까지 가봐야할까? 온라인으로도 충분히 알아본 것 같은데 부동산에 가면 뭐가 다를까?

 

희안하게 생각할수록 설득력이 있어보였지만 이런 마음은 사실 

귀찮은 마음과 태어나서 처음으로 부동산에 가서 가격을 묻는다는 것이 낯설었던 내가 스스로 궁색한 변명을 만들고 있다는 생각을 했다.

 

더 이상 생각하지 않기로 하고 그냥 무턱대고 가기로 했다. 

차를 타고 1시간 이상 운전해서 가니 카카오로드뷰로 보았던 동네가 나왔고 가기로 정해두었던 여행지를 방문한 기분이 들었다. 알 수 없이 기분이 좋았다.

단지에 도착하니 조사한대로 주차대수가 부족해서인지 도로에 차들이 주차되어 있었고 나도 자연스럽게 길가에 차를 댔다. 

그렇게 차에서 내리고 보니 막상 또 무서웠다.

팔콘님의 '권리분석 이렇게 쉬웠어?'에서 임장편에 나오듯이 우선 동네를 한바퀴 돌았다.

2005년 분양이면 젊다고 할 수는 없는 아파트이지만 단지가 깔끔하고 건물 외관도 깨끗했다.

해당 동으로 가서 우편물은 있는지 살펴본다음 한바퀴를 마저돌고 경비실에 무턱대고 들어가서 

인사를 건네며 밀린 관리비가 있는지 여쭤봤다.

 

글로 적으니 간단히 적었지만 실제로는 조금 버벅대기도 했고 말이 조금 길었다.

가만히 경청하시던 경비아저씨는 관리사무소로 가보라고 했다.

감사하다고 인사하고 관리사무소로 갔다.

경매 때문에 나왔음을 밝히고 밀린 관리비가 없는지 여쭤봤다.

 

간단히 '없을걸요'라고 대답하셨지만 무엇인가 적은 종이를 뒤적거리신 걸로 봐서 믿어도 되겠다고 생각했다.

다시 감사하다고 인사드리고 바로 단지 앞 부동산으로 향했다.

마찬가지로 경매 때문에 왔음을 밝히고 

전세가 / 급매가 / 현재 매물 / 호재여부 등을 물었다.

 

중개사님은 자기한테 경매문의 전화가 많이 왔으며 낙찰 받고 싶으면 꽤 높은 가격을 써야할 것이라고 귀뜸해줬다.

아 그러냐고 괜시리 여유로운 척했지만 불안했다.

나와 같은 물건에 입찰하는 누군가가 이 말을 듣고 가격을 높게 쓸 경우가 있을 수도 있겠다고 생각했다.

사실 임장 오기 전에 입찰가를 정하고 왔지만 나조차 순간 이 이야기를 듣고 입찰가를 올려야하나 걱정했다.

 

고맙다고 인사드리고 나왔다.

처음 부동산 방문이 어렵지 이후에는 그전보다 훨씬 수월했다.

재밌는 것은 내가 물어보는 질문은 항상 비슷했지만 부동산마다 대답이 조금씩 달랐다.

 

하지만 분명한 것은 어느정도 공통점이 있었고 

나는 채무자가 점유하고 있는 물건에 내부를 보지 못했고 탑층이라 누수가 있을 수 있다는 점을 고려해 최대한 보수적으로 입찰가를 책정했다.

 

그러나 마음 한켠에 경매 경험을 위해서라도 확실히 물건을 가져올 수 있는 가격을 적어야하나 싶은 마음이 있었다.

하지만 7,8군데를 다니다 마지막으로 방문한 부동산에서 짧지만 강렬한 느낌을 받은 후 최종 입찰가를 산정했다.